そこに賃貸需要はあるのか？
山手線、賃貸需要なんてあるに決まってるだろうという感じがしますが、大金を投じての投資です。業者の言うまま、何も考えずに契約というわけにはいきません。
そこで、調査です。
HOME’Sの賃貸需要ヒートマップで需要を確認すると、需要は最高にあります。
⇨ まぁ、山手線ですもんね。
ところが、業者の提案してきた賃貸の部屋ですが、１K（16〜21㎡）が6部屋で家賃収入が一部屋あたり7.3万円で合計43.8万円でした。そのエリアでこの広さの1K物件をHOME’Sで確認すると、掲載物件より検索回数が少ないとなっており、つまり需要より供給が多い事を示しています。さらに、賃料の動向を見ると、年々下がっており、供給過多である事が読み取れます。
不動産投資として考えると、部屋を小さく多く出した方が賃料も多く頂ける（利回りが高くなる）し、部屋の空きが出た時もその期間のローン支払いの手出しが少なくなるので、良いのです。その結果、小さい部屋が大量に供給されているという事でしょうけど。
ただ、築年数が浅いうちは入居付けには困らないと思いますが、これから人口が減少していく世の中で、木造の狭い部屋にどこまで需要があるでしょうか。賃料を下げることでアジア系の出稼ぎ外国人の入居は見込めるかもしれませんが、住宅の住環境が損なわれる懸念があります。
やはり、若くて、しっかり仕事をしている健全な人に住んでもらいたいです。変な人が住んでしまって、そこでストレスを抱えるのは避けたいのです。
そこで、一部屋を35㎡以上とし、3部屋に部屋数を減らしました。この広さは都心部では需要に対して供給が少ないのです。ローライも部屋探しの時に苦労しました。そして、そのエリアの１LDKの家賃は上昇傾向にあります。
確かに、空室時の住宅ローンの支払いは大変になりますが、この広さであれば若い共働き夫婦の入居が期待できます。夫婦であれば、一人暮らしより長く住んでもらえると思うので、空室になる頻度も減ると見込まれます。築年数が経過しても、広さがあるので、収入の多い一人暮らしの方に入って頂ければ、住環境も保て、賃貸経営としても長く健全な経営ができると思いました。
そして、このエリアで１LDKの物件を探すと、家賃が15万円以上のマンションがほとんどです。すごい支払い額だなと思いますが、それでも入居があるという事はアパートで良いから少し安く住みたいという層は一定数いると思います。しかも、アパートでこの広さは利回りが取れないという事で、不動産投資家はなかなか建てないので、供給過多になる事は当分なさそうです。
実際、賃料収入は減るのですが、少し建築費が下がるのと、長い目で見た時に健全な経営と、安心して住める住環境を重視しました。
そして、せっかく賃貸併用住宅を建てるで、どこにでもある間取りではなく、ニーズがあるところに賃貸を提供するのが社会貢献にもなると思うのです。
これで、需要問題なし、賃貸部屋数も決まりました。