賃貸にオートロックをつけるか
賃貸部分にオートロックをつけるか。
これは、賃貸部分の設備で一番悩んだところです。
賃貸併用住宅だと、オーナー部分と賃貸部分って別の玄関にするのが普通だと思います。大家さんと玄関一緒だと、借りている人も気まずいし、プライバシー面もあるので分けたいですよね。
そうすると、最低でも玄関は２箇所になるわけです。すると、土地の形状によっては長屋という各住戸にそれぞれ外に直接出られる玄関がある集合住宅しか建てられないという事もよくあるのです。長屋だと、共用部分がないぶん、都内のような狭い土地でも賃貸面積を取れるからという事になるのです。
玄関ドアがいっぱい付いているアパートって、都内だとよく見かけますよね。２階、３階の玄関も全て１階にあるので、本当にドアだらけのアパートに見える建物です。外階段もなく、スッキリして見えるので外観の見た目もいいですよね。あれは、階段スペース含めて賃貸スペースとして募集しているので、図面上は部屋を広く見せられるので、それがメリットかもなぁとも思います。
ローライは角地という事もあって、賃貸部分とオーナー部分で玄関が面している道路を変えており、共同住宅という形式になっています。ですので、賃貸部分にエントランスがあって、そこから各住戸に入るような間取りとなります。
そこのエントランスにオートロックをつけるかという事ですが、当然都内ですしセキュリティを心配する人も多いので、オートロックがあった方が良いわけです。オートロックがない物件と比べて、家賃を高く設定できますし、オートロックありの検索条件に引っかかるので、空室になっても早く決まる可能性が高まるからです。
ところが、オートロックはなんと100万円程かかるのです。
これは悩みました・・・。
自宅にオートロックがないのに、賃貸部分に100万円もかけてオートロックつけるか！？という感じです。
しかも、３部屋しかないのです。それで、100万円。
一部屋3,000円アップできたとしても、年間で10万8,000円です。
とはいえ、投資額に対して11%程度の利回りが出ると考えると悪くないです。逆に言えば、回収に10年もかかるという事でもありますが・・・。
ただ、賃貸併用住宅は長期間の住宅ローンを賃貸収入で返していくというスキームですので、少しでも空室率を少なく家賃を維持したいという考えで、最終的に採用する事としました。
建築士の方からは『なんちゃってオートロック』も勧められたのですが、今考えるとそれでも良かったなぁと思ってます。
『なんちゃってオートロック』って何？って方がほとんどだと思いますので説明します。新築アパートを中心に投資している波乗りニーナさんという方もセミナーで紹介していたのですが、エントランスに各部屋へ繋がるインターフォンを部屋毎に準備するというやり方です。これにすると、費用がかなり安くなるのです。
ただ、想像するとダサいなぁと思い、辞めました。だって、インターフォンがエントランスに３個つくんですよ・・・。都内で１LDKの間取りという事もあり、それなりのお家賃を頂く計画なので、チープな感じは良くないなぁと思ったからです。
ただ、住む人は全然気にしないと、ニーナさんが言っていたので、そんなもんかもなぁとも思いました・・・。
この選択が吉と出るか、凶と出るかはこれからの募集状況での判断になります。